¿Cuánto dura un contrato de alquiler firmado hoy?
Un contrato de alquiler firmado hoy dura lo que acuerden el propietario (el locador) y el inquilino (el locatario): la ley ya no fija un plazo mínimo. Así lo dice el art. 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), en la redacción que le dio el DNU 70/2023.
Si el contrato no dice nada sobre el plazo, el mismo artículo completa el hueco:
- Vivienda permanente (con o sin muebles): 2 años.
- Otros destinos, como un local o una oficina: 3 años.
- Alquiler temporario: el plazo que marquen los usos y costumbres del lugar.
Si el contrato vence y el inquilino sigue en el inmueble, no se renueva solo: continúa en las mismas condiciones hasta que cualquiera de las partes lo dé por terminado con una comunicación fehaciente, es decir, un aviso que deja constancia, como la carta documento (art. 1218). Que el propietario siga cobrando no cambia esa regla.
¿Qué ley se aplica a mi contrato según la fecha en que lo firmé?
La ley que se aplica depende de la fecha en que firmaste el contrato, porque entre 2020 y 2023 hubo tres reformas. Según los textos oficiales:
- Antes del 1 de julio de 2020: texto original del CCyC. Plazo mínimo de 2 años si el contrato no fijaba uno mayor (texto original, art. 1198). Si el plazo ya venció y el inquilino sigue en el inmueble, se aplica la continuación del art. 1218.
- Del 1 de julio de 2020 al 17 de octubre de 2023: ley 27.551. Se publicó el 30 de junio de 2020 y su art. 23 dice que rige desde el día siguiente y solo para los contratos que se firmen desde entonces. Plazo mínimo de 3 años y, en vivienda, ajuste una vez por año.
- Del 18 de octubre de 2023 a fines de diciembre de 2023: ley 27.737. Se publicó el 17 de octubre de 2023 y rige desde el día siguiente (art. 12). Mantuvo el mínimo de 3 años y, en vivienda, pasó a ajustes cada 6 meses o más. A diferencia de la ley 27.551, no aclaró si se aplicaba solo a los contratos nuevos: esta guía la ubica por fecha de firma, pero si tu contrato de la ley 27.551 seguía vigente en octubre de 2023, qué régimen de ajuste le correspondía puede ser discutible.
- Desde fines de diciembre de 2023: DNU 70/2023, vigente para los contratos nuevos. Derogó la ley 27.551 (art. 249) y reescribió el Código en materia de alquileres. Se publicó el 21 de diciembre de 2023 y, como no fija una fecha propia, rige después del octavo día de su publicación, que es la regla general del art. 5 del Código.
El DNU no trae una regla especial para los contratos que ya estaban en curso. El art. 7 del Código dice que las leyes nuevas se aplican a las consecuencias de las relaciones que ya existen, pero no son retroactivas, y que las normas supletorias nuevas (las que solo rigen si el contrato no dice otra cosa) no alcanzan a los contratos en curso. Si tu contrato es de 2021, 2022 o 2023, empezá por leer lo que firmaste: el plazo y el ajuste están ahí.
¿Puedo irme antes de que termine el contrato y cuánto tengo que pagar?
Sí, el inquilino puede irse antes de que termine el contrato; según la fecha de firma cambia cuánto paga. La ley lo llama resolución anticipada: terminar el contrato antes de su plazo.
- Contratos firmados desde fines de diciembre de 2023: podés irte en cualquier momento pagando el 10% de los alquileres que faltarían desde que notificás hasta la fecha de fin pactada (art. 1221, texto del DNU 70/2023). Como referencia, si faltan 12 meses y el alquiler no cambiara, serían 1,2 meses de alquiler.
- Contratos de la ley 27.551 y de la ley 27.737: podías irte después de los 6 meses, avisando por medio fehaciente con al menos un mes de anticipación. Si te ibas durante el primer año, pagabas un mes y medio de alquiler; después, un mes. En vivienda no correspondía indemnización si avisabas con 3 meses o más: con la ley 27.551, avisando después de cumplidos 6 meses de contrato; con la 27.737, alcanzaba con que el aviso surtiera efecto después de esos 6 meses.
- Contratos anteriores a julio de 2020: después de los 6 meses, un mes y medio de alquiler si era durante el primer año y un mes después.
En los contratos firmados desde julio de 2020, el art. 1222 agrega que el propietario no puede negarse a recibir las llaves ni condicionar su entrega. Si lo hace, el inquilino puede depositarlas en la Justicia (consignación judicial) y deja de deber alquileres desde la notificación, siempre que presente la consignación dentro de los 10 días hábiles siguientes.
¿Cómo se actualiza el precio del alquiler?
En los contratos firmados bajo el régimen vigente, el alquiler se actualiza con el índice y la frecuencia que acuerden las partes. El art. 1199 permite usar cualquier índice, público o privado, siempre que esté en la misma moneda del alquiler. Si ese índice deja de publicarse, se usa uno oficial similar del INDEC (para contratos en pesos). El texto vigente no fija una frecuencia mínima de ajuste.
En los contratos anteriores de vivienda, la ley sí fijaba la fórmula:
- Ley 27.551: en vivienda, un ajuste por año, con un índice que combina en partes iguales la inflación (IPC) y los salarios (RIPTE), elaborado y publicado por el Banco Central (art. 14). Es el que se conoce como ICL.
- Ley 27.737: en vivienda, ajustes cada 6 meses como mínimo, con un coeficiente que toma la menor variación entre el 0,9 del Coeficiente de Variación Salarial del INDEC y el CER del Banco Central (art. 5, que modificó el art. 14 de la ley 27.551).
Los valores de estos índices cambian todos los meses: consultalos en la fuente oficial.
¿Me pueden desalojar si me atraso con el alquiler?
Sí: si no pagás 2 períodos seguidos, el propietario puede resolver el contrato, es decir, darlo por terminado (art. 1219, inc. c). En los contratos firmados bajo el DNU, también puede hacerlo por otras causas que figuren en el contrato (inc. d).
Si el alquiler es para vivienda, antes del juicio de desalojo el propietario tiene que intimarte por un medio fehaciente a pagar, con un plazo no menor a 10 días corridos desde que la recibís e indicando dónde pagar (art. 1222). En los contratos firmados desde julio de 2020, la notificación enviada al domicilio del contrato vale aunque te niegues a recibirla.
Si vence ese plazo y no pagás ni devolvés el inmueble, el camino que prevé el Código es la acción judicial de desalojo. El trámite depende de las leyes procesales de cada provincia y de la Ciudad de Buenos Aires.
¿Qué pasa con el depósito, las expensas y los arreglos?
El depósito hoy se pacta libremente, y las expensas extraordinarias y las reparaciones que no causó el inquilino corren por cuenta del propietario. Las reglas sobre expensas y arreglos de este apartado rigen para los contratos firmados desde julio de 2020; en los anteriores, el texto original del Código era distinto.
Depósito. En los contratos firmados bajo el régimen vigente, las partes eligen libremente el monto, la moneda y la forma de devolución del depósito en garantía (art. 1196). En los alquileres de vivienda firmados bajo la ley 27.551 y la 27.737, el depósito no podía superar un mes de alquiler y se devolvía al entregar el inmueble, por el valor del último mes (art. 2 de la ley 27.551).
Moneda. Hoy el alquiler se puede pactar en pesos o en moneda extranjera, y el inquilino no puede exigir pagar en otra moneda (art. 1199).
Expensas. El inquilino paga las cargas que surgen del uso que le da al inmueble. No le corresponden los impuestos que gravan la propiedad ni las expensas extraordinarias. Solo se le pueden poner a cargo las expensas por gastos habituales, es decir, los servicios normales y permanentes que usa (art. 1209).
Arreglos. El propietario tiene que mantener el inmueble en condiciones y pagar las reparaciones por deterioros que no causó el inquilino (art. 1201). Si una reparación es urgente y el propietario no responde, el inquilino puede hacerla a cargo del propietario pasadas 24 horas desde que lo notificó. Si no es urgente, tiene que darle un plazo de al menos 10 días corridos. El inquilino se hace cargo de las mejoras de mero mantenimiento (art. 1207).
Normas citadas
- Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26.994), texto actualizado — Arts. 5, 7, 1196, 1198, 1199, 1201, 1207, 1209, 1218, 1219, 1221 y 1222
- Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26.994), texto original — Arts. 1196, 1198 y 1221 (contratos anteriores a julio de 2020)
- Ley 27.551 (derogada por el DNU 70/2023) — Arts. 2, 3, 9, 14 y 23
- Ley 27.737 — Arts. 1, 4, 5 y 12
- Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 — Arts. 249 y 255 a 263
¿Cuándo conviene consultar a un abogado?
Conviene consultar a un abogado cuando recibiste una intimación de pago o una carta documento, cuando te notificaron una demanda o una mediación, o cuando el propietario se niega a recibir las llaves. También si tu contrato se firmó durante una de las leyes anteriores y no está claro qué regla aplica, por ejemplo al rescindir o al calcular un ajuste.
También conviene hacerlo antes de firmar un contrato nuevo con cláusulas que no entendés, o si hay una deuda y querés negociar una salida acordada.
Antes de la consulta, podés usar Civilia para entender qué dicen los artículos que se mencionan en tu contrato: explica qué dice la ley, pero no asesora sobre tu caso ni reemplaza esa consulta.
Estado de la información: verificado al 24 de septiembre de 2026 sobre los textos actualizados de Infoleg del CCyC, el DNU 70/2023 y las leyes 27.551 y 27.737. Los contratos de 3 años firmados bajo las leyes 27.551 y 27.737 vencen, a más tardar, a fines de 2026, así que esa parte de la guía va a perder vigencia pronto. A esa fecha, la Cámara de Diputados estudia un proyecto con media sanción del Senado (agosto de 2026) que cambiaría las reglas del desalojo; no es ley. Si una ley nueva modifica el régimen de alquileres, esta guía se revisa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura un contrato de alquiler firmado hoy en Argentina?
Lo que acuerden el inquilino y el propietario. Si el contrato no fija plazo, el art. 1198 del Código Civil y Comercial, según el DNU 70/2023, establece 2 años para vivienda permanente y 3 años para otros destinos, como un local.
¿Cuánto tengo que pagar si quiero irme antes de que termine el contrato?
Si lo firmaste desde fines de diciembre de 2023, podés irte cuando quieras pagando el 10% de los alquileres que faltan hasta el fin pactado (art. 1221). En contratos anteriores, podías irte después de los 6 meses pagando un mes y medio de alquiler (durante el primer año) o un mes (después); desde julio de 2020, en vivienda, no pagabas nada si avisabas con 3 meses o más de anticipación y ya habían pasado 6 meses de contrato.
¿Mi contrato de 2021 dura 3 años aunque ya no exista la ley 27.551?
El DNU 70/2023 derogó la ley 27.551, pero no fijó reglas de transición para los contratos en curso. Esos contratos se firmaron bajo leyes que fijaban un mínimo de 3 años, y el plazo que pactaste sigue siendo la referencia. Si hay dudas sobre qué regla prevalece, conviene consultar a un abogado.
¿Me pueden desalojar si me atraso con el alquiler?
El propietario puede resolver el contrato si no pagás 2 períodos seguidos (art. 1219). Si es una vivienda, antes de demandar el desalojo tiene que intimarte a pagar y darte al menos 10 días corridos (art. 1222). El trámite del desalojo depende de las leyes procesales de cada provincia y de la Ciudad de Buenos Aires.
¿Se puede alquilar en dólares?
Sí, en los contratos firmados bajo el régimen vigente. El art. 1199 permite pactar el alquiler en pesos o en moneda extranjera, y el inquilino no puede exigir pagar en otra moneda. El depósito también puede pactarse en la moneda que las partes elijan (art. 1196).
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